关于房地产的思考碎片

事物总会向阻力最小方向发展。房地产是中国经济的重要组成部分之一，是重要的信用担保物，是银行保险业重要的底层资产。暴跌是违背房东、金融业乃至地方政府和国家的利益的。

存量房贷利率下降符合多方利益，银行让利来降低坏账可能。贷款者负担减轻减少断供概率，增加整体消费支出，推动经济运转活力。银行房贷让利可以从其他地方或者补偿。同时也可以通过继续降低存款利率来保证息差。因此存量房贷利率下降是值得期待和鼓励的政策。

房地产泡沫的破灭意味着“投机”价值的消失，不代表“投资”价值的消失。房地产领域投资在理性健康的投资组合中是重要的现金流来源。

在接下来的经济复苏过程中，房地产很难也不应该作为发动机，而要从其他方面寻找到增长点。但这不代表房价自此与经济脱轨，如果经济恢复健康，最终仍然会传导到房地产市场。房地产从经济增长的“因”转化为“果”。也即运转逻辑从：

• 拉动房地产价格 - 推动消费信心 - 推动经济 切换为：
• 推动新产业发展 - 推动消费信心 - 推动经济 - 增长结果自然反映到房地产

理解宏观微观层面与个人的关系。中国房地产未来在宏观层面与微观具体城市区域层面一定会出现分化。观点视角和应对手段一定要匹配。根据全国情况做空核心区域地产，或者根据核心区域判断去抄底三四线城市房产都可能承受重大损失。

房地产与人口有关，更与人口流动有关，关注人口就是关注供需关系。

从宏观角度来看，人口红利期逐渐结束，房地产逐步切换到存量市场，以居住品质提升，人均面积提升等改善性需求为主。在这样的需求下很多房子也会被逐步被市场抛弃，例如鬼城的大量房产、地段不佳的老破小，规划不合理质量低下的物业小区等。因此在考虑未来供需关系时要考虑存量房产清退的现象。

从微观层面，人口持续净流入的城市和地区将更有投资价值，这些区域的房价并非完全由当地经济决定，更由周边及全国高收入人群决定。因此这些区域的房子会成为硬通货之一，在货币超发和温和通胀时代，是有机会跑赢印钞机的资产。

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